Garantie décennale en Suisse : mythe, réalité, et ce que votre contrat couvre vraiment

Introduction

Pour une PME qui investit dans des projets immobiliers ou des locaux professionnels, comprendre les protections juridiques et assurantielles après une livraison de travaux est une question de gouvernance des risques. Le terme garantie décennale, bien connu dans les pays voisins comme la France, prête à confusion en Suisse. Ce guide vous aide à décider : quelles obligations légales existent, quelles assurances prendre, comment documenter vos droits et quels scénarios de défaut vous devez anticiper, chiffrer et suivre.

À l’issue de cette lecture, vous saurez différencier ce qui est légalement applicable en Suisse, ce qui relève de clauses contractuelles ou d’assurances privées, et comment structurer une couverture adaptée à un projet PME.

1. Cadre légal suisse : ce qui s’applique réellement

1.1 La responsabilité après réception des travaux

Contrairement au modèle français, la Suisse n’impose pas une “garantie décennale” légale indépendante applicable à tous les constructeurs. La responsabilité des entrepreneurs et des maîtres d’ouvrage pour défauts de construction découlant d’un contrat de louage d’ouvrage est régie par le Code des obligations suisse (CO) et complétée par des normes techniques comme SIA 118, qui sont souvent intégrées dans les contrats.  

Selon l’article 371 du CO, pour des travaux immobiliers, le maître d’ouvrage dispose d’un délai de 5 ans après la réception pour faire valoir des défauts cachés affectant un ouvrage fixe.  

1.2 Normes SIA et responsabilités contractuelles

Les normes de la Société suisse des ingénieurs et architectes (SIA) — par exemple la SIA 118 — sont fréquemment intégrées dans les contrats. Elles fixent des obligations contractuelles, notamment des périodes de garantie pour défauts visibles ou cachés. Elles ne créent pas une obligation légale “décennale”, mais renforcent un cadre contractuel défini avec vos partenaires.  

Repère structure de responsabilités (sans chiffre inventé):

Source de droit	Délai	Nature
Code des obligations (CO)	5 ans (défauts après réception)	Responsabilité contractuelle
Normes SIA (si intégrées)	Contractuel	Conditions & modalités précises

2. Assurance “décennale” en Suisse : produits et réalités

2.1 Assurance privée vs obligation légale

Une assurance couvrant des défauts sur 10 ans existe en Suisse sous forme de produits privés parfois appelés “inherent defects insurance” ou “assurance des défauts inhérents”. Dans d’autres pays, ce type de produit est lié à une obligation légale ; en Suisse il s’agit d’une option volontaire qui peut être contractée pour rassurer des acquéreurs ou des investisseurs sur un projet.  

2.2 Ce que ces assurances peuvent couvrir

Lorsqu’elles sont prévues dans un contrat ou souscrites volontairement, ces assurances peuvent couvrir des défauts graves qui:

• compromettent la solidité de l’ouvrage,

• rendent l’usage prévu impossible ou impropre,

• concernent des éléments structurels essentiels (par exemple fondations, charpente).

Ce sont généralement des défauts techniques majeurs, pas des problèmes esthétiques mineurs ou de simples irrégularités superficielles.  

2.3 Assurance de responsabilité civile du constructeur

Pour les entreprises du bâtiment, une assurance responsabilité civile professionnelle reste un pilier classique pour couvrir les erreurs de conception ou d’exécution pendant la durée de responsabilité contractuelle. Cette assurance peut être calibrée pour s’aligner sur des engagements contractuels plus longs que ce que prévoit le CO.

3. Scénarios pratiques

Cas pratique 1 – Bâtiment neuf en PME

Une PME fait construire des locaux industriels. Le contrat intègre les normes SIA et prévoit une période de garantie contractuelle après réception. Trois ans après la livraison, une infiltration d’eau apparaît dans la structure portante.

Décision à piloter:

• Examiner le rapport d’expert pour déterminer si le défaut était caché à la réception.

• Vérifier les clauses contractuelles liées aux normes SIA (périodes, exclusions).

• Examiner si une assurance privée “décennale” a été souscrite et ce qu’elle couvre.

• Documenter officiellement la découverte, expertises, correspondances.

• Déterminer si une action sous responsabilité contractuelle CO (5 ans) est toujours possible.

Cas pratique 2 – Rénovation lourde

Une PME entreprend une rénovation majeure d’un bâtiment existant. Un an après réception, des fissures structurelles apparaissent.

Décision à piloter:

• Documenter systématiquement les défauts par expert indépendant.

• Comparer les exclusions de l’assurance responsabilité civile du constructeur et de toute assurance privée.

• Préparer les notifications dans les délais prescrits.

• Arbitrer entre renégociation de réparations avec l’entrepreneur ou recours juridique.

4. Repères et check-list pour décider

Ce qu’il faut documenter

• Liste des défauts constatés

• Photos datées de l’état observé

• Rapport d’expert indépendant

• Contrat de construction et clauses SIA applicables

• Polices d’assurance (responsabilité civile, assurances privées)

• Courriers de notification envoyés

Check-list de pilotage

Étape	Objectif
Identification des défauts	Constater l’impact réel sur l’ouvrage
Analyse des clauses contractuelles	Vérifier obligations & délais
Vérification des assurances	Déterminer quelle couverture s’applique
Documentation officielle	Structurer pour suivi & preuve
Décision sur action	Choisir voie amiable ou contentieuse

5. Erreurs fréquentes et comment les éviter

Erreur 1 – Confondre “décennale” et responsabilité CO

Beaucoup pensent que la Suisse impose une garantie de 10 ans comme en France. En réalité, le CO prévoit une responsabilité jusqu’à 5 ans après réception.  

Solution: Lire attentivement vos contrats et intégrer des assurances si nécessaire.

Erreur 2 – Négliger la documentation des défauts

Sans rapport d’expert documenté, il est difficile de faire valoir un droit.

Solution: Faire intervenir un expert indépendant dès la détection d’un défaut.

Erreur 3 – Sous-estimer l’importance des clauses Normes SIA

Ignorer les clauses SIA intégrées peut laisser des lacunes.

Solution: Vérifier les annexes contractuelles SIA et les obligations associées.

6. Questions à poser à son assureur / courtier

1. Cette police couvre-t-elle les défauts structurels après réception ?

2. Quelle est la durée de couverture contractuelle réellement offerte ?

3. Quelle est la limite des garanties (plafonds, exclusions) ?

4. Cette assurance est-elle liée à une norme SIA particulière ?

5. Comment sont définis les défauts couverts dans ce contrat ?

6. Quelle est la procédure de déclaration de sinistre ?

7. Quels documents dois-je fournir pour valider une réclamation ?

8. Y a-t-il une assurance responsabilité civile du constructeur incluse ?

9. La garantie peut-elle être prolongée ou transférée en cas de vente ?

10. Quels coûts / franchises s’appliquent en cas de recours ?

Conclusion

Pour une PME en Suisse, la “garantie décennale” n’est pas une obligation légale, mais une notion contractuelle ou assurantielle qui peut être utile selon votre exposition aux risques de construction. Le cadre légal applicable reste la responsabilité contractuelle suisse (Code des obligations) et les clauses Normes SIA. Les assurances privées peuvent étendre une couverture sur 10 ans pour défauts graves, mais c’est à vous de décider si ce niveau d’engagement est pertinent pour votre projet.

Piloter ces risques, c’est documenter précisément, comparer vos contrats et assurances, et définir des seuils décisionnels clairs pour chaque défaut potentiel. Votre prochain pas : faire auditer votre couverture actuelle par un spécialiste pour identifier les écarts entre vos obligations et les protections en place.